“軌道+物業”本質為TOD（公共交通導向發展）模式，是指利用軌道交通帶動土地開發，在地鐵場站等設置公交換乘設施，建設集居住、商業、辦公、酒店等多功能于一體的城市綜合體。2017年7月，國家發展改革委提出要推動“軌道+物業”發展，我國許多城市已針對軌道交通TOD模式開展積極探索。
地鐵上蓋物業 一站解決“出行+生活”
“出門就是地鐵站，既能坐地鐵還能逛街購物，比住在商業綜合體旁邊還要方便。”家住杭州九堡的金小姐說。去年5月，杭州地鐵客運中心站的上蓋物業——地鐵東城購物中心正式開門營業，這是杭州第一個地鐵上蓋物業綜合體。
該地鐵綜合體地下二層為地鐵層，地下一層是停車場，一層是公交車站和出租車站，二層以上部分是購物中心，地鐵客運中心站像一個巨大的“魔方”，一站解決了附近居民的出行與購物問題。
杭州另外一個備受關注的地鐵上蓋物業是七堡楊柳郡住宅項目，該住宅區無縫對接七堡地鐵站，是杭州目前唯一一個地鐵上蓋住宅區。除交通優勢外，楊柳郡項目還規劃了4萬平方米商業配套設施，并配建公園、幼兒園等公共設施，滿足居民日常生活。
7月20日，杭州已正式實施《杭州市城市軌道交通地上地下空間綜合開發土地供應實施辦法》，明確鼓勵對地鐵場站進行綜合開發利用。
去年6月，重慶規劃了國內首個“高鐵+地鐵+公交”的沙坪壩TOD項目。該項目融合高鐵、地鐵、快軌、公交、客運等多種交通方式，并以場站樞紐為核心，在其400—800米范圍內，建立集辦公、商業、文化、教育、居住、養老等功能為一體的城區，開創全新的出行+生活模式。
今年年初，湖北武漢首個地鐵上蓋項目“地鐵時代·常青城”首批房源正式交付，軌道交通TOD模式邁出了實質性的一步。“地鐵時代·常青城”依托地鐵2號線常青車輛段，將地鐵+居住發揮出“1+1>2”的效應。
“‘軌道+物業’集出行、居住、辦公、商業和公共服務建設為一體，為居民就業、購物、娛樂等提供了很好的可達性。”宇恒可持續交通研究中心的王江燕博士說。
平衡公益與收益 軌道交通找到增長點
《鄭州市軌道交通段（場）及沿線站點毗鄰區域土地綜合開發建設導則（試行）》中明確提到，對地鐵場站的再造土地，要按照成本返還、收益反哺軌道交通建設運營的原則通過公開招拍掛進行市場化開發。
北京工業大學城市交通學院院長陳艷艷認為，“軌道+物業”模式打造了軌道上的出行圈與生活鏈，可有效培育新客流并將其長期穩定化。另一方面，軌道交通具有顯著公益性，僅靠客流票款收入難以維持建設運營的收支平衡。
陳艷艷認為，“軌道+物業”模式把軌道交通投資建設與沿線土地開發升值相結合，利用物業開發回收的增值部分填補軌道項目的資金缺口，產生收益反哺效應，實現政府、企業和社會效益的“三贏”。
在香港，“軌道+物業”模式實現了軌道交通公益性與經濟性的很好平衡。香港密集開通了西鐵線、東涌線等多條軌道交通線路，通過有序引導沿線物業開發，形成集軌道交通投資、建設、運營的綜合開發模式。目前，香港約42%的住房與43%的就業人口都位于軌道站點500米范圍內，2017年港鐵公司實現凈利潤168.3億港元。
重慶新規劃的沙坪壩TOD項目中，高鐵與3條軌道線路將實現高效便捷的交通條件，為該區域帶來大量客流，軌道綜合樞紐的開發也為公共項目建設和持續運營探索出了一條新路。據測算，到2020年年底，沙坪壩項目開業后，每天將帶來90萬人次的客流，將提供4萬個就業崗位，零售總額將增加50億元。
陳艷艷提到，在政府面臨財政壓力、土地發展資源日益緊缺的情況下，“軌道+物業”模式能夠引導人們形成可持續生活方式與出行方式，促進集約用地與集約出行，還能有效規避地方政府單方面巨額投資帶來的資金風險及社會風險。
合作開發 長期受益 提高可持續發展能力
“目前，我國對于‘軌道+物業’的探索還需不斷完善。”王江燕舉例，在相關規定中，缺少對軌道交通站點周邊停車設施規劃建設的有效控制。
“軌道+物業”綜合開發應在臨近軌道交通車站周邊，建設高密度商業體，減少停車場等其他配套設施建設。過度的停車場建設將大量占用軌道交通周邊寶貴的土地資源，不符合集約用地原則，影響綠色出行的引導效果。
陳艷艷表示，“軌道+物業”的主要思想是重視空間設計的宜人化和打造安全舒適的慢行環境。“步行+軌道”應當成為沿線居民和就業人員長距離出行的首選，減少小汽車的使用。
軌道交通站點出入口設置不合理，造成乘客進出站不便，也會影響“軌道+物業”的商業潛力。對此，北京交通大學交通運輸學院教授韓寶明認為，城市軌道交通建設必須與城市發展規劃緊密結合，實現城市發展規劃、城市交通規劃、城市軌道交通規劃、土地規劃的“多規合一”。
另外，我國許多城市“軌道+物業”發展仍僅停留在土地招拍掛層面，土地的不斷增值無法持續反哺軌道交通的建設與運營。王江燕認為，僅以土地出讓的形式進行場站綜合開發只能獲得軌道交通建設帶來的一次性收益，缺乏長期可持續發展的能力。通過地鐵公司與房地產企業等機構合作開發、共同受益，能夠為軌道交通建設和運營帶來源源不斷的資金。
“總體而言，‘軌道+物業’模式使軌道交通和城市發展都能受益。”王江燕說，“軌道+物業”模式為軌道交通帶來了更加飽滿的運量，提高了軌道交通的利用效率。同時，通過軌道交通集約化利用土地，能夠為城市內部用于綠地建設等公共空間開發節約出更多土地資源，帶來綜合效益。